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2009年8月24日 登録

浦田健氏推薦

おかげさまでamazonランキング、不動産部門「第1位」を獲得しました!

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【皆様より読後の感想が続々と届いております】
O.Y さん
タイトルに偽りなし、正に「アパマン経営マニュアル」でした。今まで色々な本やレポートを見てきましたが、アパマン運営に関してここまで詳細に分りやすくまとめた本は無かったと思います。確実に値段分以上の価値はあります。
 
O.C さん
自主管理をしていく上で、知りたかったこと、また欲しかった情報が満載で、もはやバイブルです。自主管理することが楽しみです。久々に充実&満足した本と出合えました。
 
K.A さん
アパマン経営において、「原状回復工事」は100%満室を維持するためのキーポイントです。そのための具体的なノウハウがここまできめ細かく書かれた本は初めてです。わたしにとっての「アパマン経営のバイブル書」になりそうです。消費者のニーズが時代とともに変化しているのに伴い、大家も変化していかなければなりませんね。
 
【著者より】
会社設立以来18年間、原状回復工事に特化し、延べ36000室以上の原状回復工事を行ってきました。
この期間には、業界の工事発注方法の移り変わりや、敷金返還に関する入居者側の取り組み方の変化など、いろいろな事柄がありました。
本書では、長年にわたる、実務経験を通じ、現役社長である、私が書き下ろした実務書です。
 
タイトルは俗に言う「大家さん本ですが」中身は、えッこんなことまで書いていいのというくらい皆さんの知りたい、業界のウラ側が、書かれています。
 
私自身、現役大家さんでもあり、いかにして本業の「プロ技」ノウハウを「アパマン経営」に応用しているかについても、惜しみなく公開しています。
 
本書でお伝えしたいのは、私たち業者の日常を理解した上で、皆さんが今後もお付き合いをする、「管理会社さん」「入居者さん」「工事業者さん」とより円滑な関係を築き、「継続的に高い収益を得ていただく」ことです。
 
不動産投資は株やFXと違い簡単にはやめることができません。アパマン経営に対する気力がなくなっても、空室対策の具体的な行動を取らない限り、待っているのは「デフォルト」です。
 
一般的な不動産投資は買ってからの「管理運営」ノウハウの違いが、明らかに収益の差となって私たち大家さんにその「現実」を突きつけます。
本書は、真剣に「管理運営」に取り組む方の「参考書」として、必ず皆さんのお役に立てる一冊だと確信しております。是非ご一読下さい。
 
 
好評発売中
「勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル」
 
アパマン経営における、管理会社さんとの付き合い方、工事業者との付き合い方、商品としての「空室」の魅せ方、セルフリフォームのポイント等、知らないと損する業界のウラ側を初公開!
 
購入

【著者紹介】
工藤 一善(くどう かずよし)
 
・株式会社 ビッグバン 代表取締役
 
・1963年横浜生まれ。東海大学卒業
 
・大学卒業と同時に将来の独立のため商社に入社するも2年で退社。
 
・その後1年間、各種商材のセールスに携わる、25歳のときに人材教育コンサルタント会社の「アチーブメント株式会社」の青木社長と出会い同社に入社、以後4年間にわたりセールスマネージャーとしてアチーブメントの黎明期を盛り上げた。
 
・平成4年7月に賃貸物件専門の原状回復工事会社・株式会社ビッグバンを設立、代表取締役に就任。設立より18年間、横浜・川崎エリアを中心に地域密着型ビジネスに徹底し、地域の管理会社さん、大家さん併せて延べ500社以上と取引を行ってきた。
 
・2008年からは新たな活動として、大家さんにフォーカスした各種講演や自主開催セミナーを展開、自らも大家さんとしての側面を活かしつつ前向きに賃貸ビジネスに取り組む大家さんの活性化に意欲を燃やしている。
 
・2008年に設立された一般財団法人 日本不動産コミュニティーの神奈川第一支部長も兼任する。
 
【本書をお読みいただきたい方】
     
  • これからアパート・マンション経営を始めようとされている方
  •  
  • 高収益なアパート・マンション経営を目指す大家さん
  •  
  • 管理会社さんと、もっと良い関係を築きたいと思っている大家さん
  •  
  • 工事業者と上手くコミュニケーションが取れない大家さん
  •  
  • セルフリフォームに興味のある、大家さん
  •  
  • 空室に悩む、大家さん
  •  
  • 大家さんのことを理解したい、管理会社さん
  •  
  • 大家さんと取引をしている、工事業者さん
 
【本書の内容/もくじ抜粋】
 序盤 儲かる大家さんと儲からない大家さんの違い
 あなたは自分が任せている「管理会社」に満足していますか?
①不動産業界の不思議な慣習
  買い主が売り主に手土産を持参してお礼を言う業界って、他にある?
②大家さんのカテゴリーは3種類ある
  管理会社にとって扱いやすい大家さん、手強い大家さん
③「デジタル大家」VS「アナログ大家&管理会社」
  デジタルに対応してくれないアナログ管理会社とつきあってはならない理由
④「自主管理」VS「管理委託」
  管理にストレスを感じるほど気を遣うようなら、自分で管理する意味はない
⑤影のサポートチーム「原状回復専門業者」
  工事部門を持つ管理会社と持っていない管理会社の大きな違い
 
第1章 大家さんの知らない管理会社のウラ事情
「侮れない大家さん」、「一目置かれる大家さん」になるために必須の管理会社の選別眼
①出入り業者から見た管理会社の日常
  若い人材の定着率が悪いのも、雑用の多さからくるストレスが原因?
②管理会社の評定の別れ道
  クレームのスピーディな処理が「長期入居」につながっている
③意外とバカにならない設備トラブル
  工事部門が存在する管理会社と存在しない管理会社の違いはどこ?
④儲かる大家さんへの第一歩は管理会社選び
  大家さんの気持ちを汲んで対処してくれない管理会社が大半
⑤出入り業者から見た「好かれる大家さん」
 「即断ができる大家さん」という良いイメージを持ってもらう
⑥好かれる大家さんは「任すべきことは任す」
 「退去する理由」に表面に表れない真相が隠れていた!?
⑦アバウトな不動産業者とどう付き合う?
  取引額で何百万の違いは「だいたい同じ」の誤差の範囲内
⑧「満室チーム」の構成には「アナログ力」は必須
  チーム運営で一番大切なのはアナログ人との「コミュニケーション力」
⑨極端に「ねぎらいの言葉」が有効な業界
  管理会社や業者があなたのファンになって動いてしまう魔法の言葉
 
第2章 勝ち組大家の条件!サポート会社の選び方
「良い業者」選びが「儲かるアパマン経営」の必須条件になる理由
①管理会社にとっての良いサポート業者
  管理会社にとって工事単価の高い安いが「出入り業者」の絶対条件ではない
②管理会社がサポート会社に求めるニーズ
 「何があっても、あそこに連絡すれば解決する」イメージ
③役立つ原状回復専門業者の存在
  物件の工事記録「トラックコードセンター」としての役割
④管理物件の情報は誰が管理できる?
  経年劣化に伴う設備系の対応は、自主管理の大家さんの泣き所
⑤「管理会社から見た良い業者」の条件とは
  帳票類は取引先ごとにカスタマイズした仕様で対応
⑥繁忙期の対応能力で業者の真価を問え
  原状回復専門業者に求められる繁忙期の対応能力とスピード
⑦評価される自主管理の大家さんの判断基準
  繁忙期でも業者・職人をうまく使いこなし、最短期間で空室を埋めること
⑧面倒なこともすぐに対応してくれる業者か
  アパマン物件の管理上起こりやすいあらゆることを処理できるサービス
⑨入居者クレームに即時対応してくれる業者か
  最も大家さんの目に触れない「入居者クレーム」への対応能力
⑩大家さんの気持ちを理解している業者か
  業者の「入居者とのコミュニケーション能力」は、クレームを防ぐ
⑪突発性緊急工事への対応準備
  あらゆる場面を想定して事前にに準備しておくのも、賢明な大家さんの条件
 
第3章 管理サポート業界のウラ事情
「原状回復工事専門業者」の運営ノウハウを知ると見えてくるもの
①昔の工事はシンプルだった!?
  時代のトレンドに合わせられる柔軟性と先を見越した創造性が必須の時代
②「原状回復工事専門業者」の歴史に注目
  大家さんからみた「ラクチンアパマン経営」システムの起源
③業界のスタンダード「一括発注」システム
  工事期間が驚くほど短縮し、業務の煩雑さも5分の1程度に
④「原状回復専門業者」には2種類ある
  一括発注する際には、この「キラーワード」で業者を選別できる
⑤「清掃業者」も4つに分けられる
  行き届いた清潔感こそが、そのお部屋の価値を決める
⑥「原状回復専門業者」の業務処理能力を計る
  清掃作業の処理能力が「原状回復専門業者」の処理能力とも言える!?
⑦処理能力とクオリティーを計る
  クオリティーを保ちながら1日5部屋こなすのがプロの仕事
⑧職人は多能工である必要性
  逆にフレキシブルな工程管理も「原状回復専門業者」のノウハウ
⑨雑工事は営業マンの仕事
  物件周辺のチェックは必須事項。この5項目は見逃すな
 
第4章 知らないと損する業界のウラ側
退去者&管理会社およびサポーター業者の原状回復工事に係わる話
①退去立会いの3つのパターン
  敷金精算の基本的な流れと3パターンのメリット・デメリット
②敷金精算とガイドライン
  原状回復をめぐるガイドラインのポイントをざっと把握しておこう
③見積書でわかる管理会社の業務体制
  立会い精算時に合せて発行される原状回復工事の見積書の見方
④見積書の項目表記は退去立会と関係
  部屋ごとに工事項目を列記する習慣があるのはなぜか
⑤見積書によく出てくる工事の種類
  原状回復工事の主な項目について一通り覚えておこう
⑥各工事の数量、単位は均一ではない
  相見積もりの数量が業者によって微妙に違うのはなぜか
⑦見積書の合計金額は端数まで計上
  値引き交渉を想定した「見積書」は作成していない
⑧見積書提出→着工依頼→工事完了の大まかな目安
  「あの物件は早く仕上げないといけない」というイメージを定着させる
⑨工事単価の目安とは
  自分の支払っている工事費用は高いのか安いのか?
⑩原状回復専門業者の探し方
  あなたの物件の近くにある業者はネットで検索しても見つからない!
 
第5章 原状回復・空室清掃のノウハウ
儲かるアパマン経営のすべての基本は「キレイ」から始まる!
①いかに前入居者の生活感をなくすか
  原状回復工事における空室清掃の位置づけを確認しよう
②意外と侮れない「臭い」の問題
  退去時に室内はキレイでも、木枠などに染み込んでいるケースもある
③汚い物件は減ってきた!?
  「きれいに使って、敷金は返してもらう」が入居者の常識になってきた
④すべては空室清掃で決まる!
  清掃クオリティーの低さは成約率に影響する
⑤空室清掃のクオリティーが低くなる理由
  作業スタッフの癖を見抜いた最終確認が必須の営業スタッフ
⑥水廻りは徹底的に「キレイ」に磨く!
  女性目線による「居心地の良さ」が重要な選択ポイント
⑦もっとも重視される「キッチン」の清潔感
  キッチンのキレイさが「良い物件」のイメージの大前提
⑧仕上がりチェックの「3つのポイント」
  これさえ問題なければ、他に多少不具合があっても評価は高い
⑨ポイント①「玄関廻りはきれいか?」
  内見時に第一印象の三段階レベルにおいて高得点をマークする
⑩輝きは「無意識」に働きがける!
  「仕上げチェック3つのポイント」の根底に流れるコプセントは光
⑪ポイント②「床面のワックスの輝き」
  玄関からみたとき、床面のワックスはむらなく均一にピカピカか?
⑫ポイント③「水廻りは"キレイ"を演出する」
  「ここに住むべきか」という直感みたいな感覚は水廻りから生まれる
 
第6章 物件の魅力を高めるアパマン維持管理方
原状回復工事業者の社長直伝「儲かるアパマン経営術」<ハード編>
①まずは所有物件のスペックを全て控えよう
  各種設備関係の経年劣化によるトラブルに備える
②問われる入居者クレームに対する即時対応
  優良顧客に対する最善のサービスは「トラブルスピード対応」
③「部材はオーナー支給」の落とし穴
  経年劣化リスト・各部材入手リストを作成し、現地にストックする
④「洋室」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法①
⑤「和室」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法②
⑥「DK」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法③
⑦「浴室」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法④
⑧「洗面所」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法⑤
⑨「トイレ」のチェック箇所はここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法⑥
⑩「建設共用部」のチェックはここだ!
  各設備セクションごとの「経年劣化リスト」作成方法⑦
⑪管理会社の工事部門はフル活用する
  軽微なトラブル対応はすべて工事部でまかなってくれる体制はあるがたい
⑫空室事件発生時に不具合への予防的対応を
  「もうすぐここがダメになる」という予兆を感じとって対処
⑬管理会社に工事部がいない場合
  出入りしている原状回復業者に、材料支給で工事をお願いする
⑭メーカーのメンテナンスサービスを活用する
  トラブル発生率の多い水廻り工事には意外と使える有利な存在
⑮設備交換時に部品のブランドを変更する
  交換時期の来たマイナーブランドの設備部品はメジャーブランドに変更
⑯敷金精算を考えた材料選びを考える
  ほとんど大家負担が当たり前の時代、無駄なコストに配慮する
⑰満室経営はアパマン経営における努力の通過点
  何が要因で満室になるか分からないので、可能性があることはすべてやる
⑱おススメ!高入居率必須アイテム
  価格999円で、得られるバリューはその10倍以上!
⑲「誘目性」を利用した「アクセントリメイク」
  色には眼を引きつけやすい色とそうでない色の法則がある
⑳「マイナスの誘目性」に注意!?
  バランスの欠けたコスト節約感覚はかえってマイナスに動く場合が多い
 
第7章 空室なんて怖くない!アパマン管理運営法
原状回復工事業者社長直伝「儲かるアパマン経営術」<ソフト編>
①セルリフォームはコストダウンになる!?
  自分の投下した労働時間をコストに換算して考えてみる必要がある
②セルリフォーム大家さんの共通点
  いただく家賃の少し上を行く満足度を伴った「仕上がり」を提供する意識
③リノベーションは魔法の空室解消法か
  リノベーションでアパマンの経営状況が改善するわけではない
④空室問題とコンバーション率の関係
  「入居が決まらない理由」を把握しない限り改修プランは描けない
⑤営業マンの「間取り別案内優先順位」とは
  客付け営業スタッフの「心のランキング」ともいえる指標を意識せよ
⑥「間取り別案内優先順位」を上げる方法は?
  客付け営業スタッフのリクエストに応えるように手を入れる
⑦物件に「絶対的商品力」をつける
  物件のレベルを上げたら次は「単純接触回数」を増やすだけ
⑧あなたの周りは本当にライバルだらけ?
  前向きに勉強する大家さんと、何もしない大家さんの距離はどんどん離れていく
⑨原状回復工事の仕上がりスピード調整で利回りUP
  業者活用は車のアクセルの「ON」「OFF」感覚でコントロール
⑩入居時チェックリストの活用
  ガイドライン「原形質分離にかかるトラブルの未然防止」を確認する
 
第8章 寺子屋式リメイクでアパマン経営を楽しもう
前向きな大家さんに原状回復業者の社長が贈る「楽しいアパマン経営」のススメ
①まずは「プチリメイク」にチャレンジしよう
  実践を続けることで「満足度の高い大家業」を営めるようになる
②プチリメイクの本当の目的とは?
  経費削減にもなるが、ホームセンター通いが経営に大いに役立つ
③次のステップは「寺子屋式リメイク」
  プロが大家さんに実施演習で直伝する「10%コスト削減」作業教室
④入居希望者が行列する物件に変身した例
  プチリメイクから寺子屋リメイクへとステップアップしたY夫婦
⑤寺子屋式リメイクの上級編
  よりディープな職人技を身につけるのではなく、プロデューサー的感覚を磨く
⑥どうせやるなら「楽しく」やろう!
  趣味のようにアパマン経営に取り組んでいる人が成功するのは必然
⑦今後のアパマン経営はどう変わっていく?
  物件自体の「商品力」+大家さん自身の「人間力」が問われる時代
⑧「誰が大家さんか?」が重要視される時代
  大家として、広い視野を持ち社会と繋がりあう行動も大事
 
 
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